Lohnt sich eine KfW 40 QNG Immobilie? Die optimierte Beispielrechnung!

KfW 40 QNG Rechnung: Lohnt sich die Investition?
In Zeiten steigender Energiepreise und wachsendem Umweltbewusstsein gewinnen energieeffiziente Immobilien, wie solche mit dem Standard KfW 40 QNG, immer mehr an Bedeutung. Doch lohnt sich die Investition auch finanziell? In diesem Artikel analysieren wir anhand einer detaillierten KfW 40 QNG Rechnung, wie sich die neuen Abschreibungsmöglichkeiten auf Ihre Rendite auswirken können.

Was bedeutet KfW 40 QNG und warum ist es interessant?

Immobilieninvestitionen werden häufig anhand der Mietrendite beurteilt. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis von jährlicher Kaltnettomiete zu den Anschaffungskosten. Während dies bei Bestandsimmobilien eine hilfreiche Kennzahl ist, sieht die Situation bei Neubauten anders aus.

Neubauimmobilien, insbesondere mit Energieeffizienzstandards wie KfW 40 QNG, haben zwar höhere Anschaffungskosten, profitieren jedoch von steuerlichen Vorteilen, die speziell für energieeffiziente Gebäude gelten. Diese Vorteile können die Rendite erheblich steigern und machen eine KfW 40 QNG Immobilie besonders attraktiv.

Steuerliche Vorteile: Die neuen Abschreibungsmöglichkeiten

Seit dem 1. Oktober 2023 bietet das Wachstumschancengesetz rückwirkend attraktive steuerliche Abschreibungen für Neubauten:

Degressive Abschreibung (AfA):
- 5 % des jeweiligen Buchwerts (Restbuchwert).
- Eine flexible Alternative zur linearen Abschreibung.
Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG:
- 5 % zusätzliche Abschreibung in den ersten vier Jahren.
- Gilt für Immobilien mit KfW 40 QNG Standard.

Beide Abschreibungen lassen sich kombinieren und bieten somit erhebliche steuerliche Vorteile.

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung

Damit Ihre Immobilie von den steuerlichen Vorteilen profitiert, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

Bauzeitraum: Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.10.2029.
Energieeffizienzstandard: Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, QNG).
Kostenbegrenzung:
- Maximal 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche an Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
- Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung: maximal 4.000 € je Quadratmeter Wohnfläche.
Nutzung: Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen.

Beispielrechnung: KfW 40 QNG Immobilie im Test

Um die finanziellen Vorteile greifbar zu machen, betrachten wir eine Beispielrechnung für eine Eigentumswohnung mit KfW 40 QNG Standard:

Wohnfläche: 69 m²
Kaufpreis: 324.300 €
Nebenkosten: 7 % des Kaufpreises (22.701 €)
Eigenkapital: 10.000 €
Finanzierung: 3,3 % Zinsen, 1 % Tilgung
Mieteinnahmen: 14 €/m² (Jahreskaltmiete: 11.452 €)
Mietrendite: 3,6 %

Cashflow ohne steuerliche Vorteile

Die jährliche Annuität (Zins und Tilgung) beträgt 14.491 €. Nach Abzug der Mieteinnahmen ergibt sich ein negativer Cashflow von -2.899 € im ersten Jahr.

Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen

Degressive Abschreibung: 5 % des Kaufpreises = 16.829 €
Sonderabschreibung: 5 % des Kaufpreises = 13.386 €
Abziehbare Zinsen: 11.121 €

Insgesamt entsteht ein steuerlicher Verlust von 32.063 €, der bei einem Steuersatz von 40 % zu einer Steuerersparnis von 12.825 € führt.

Cashflow nach Steuerersparnis

Durch die Steuerersparnis wird der negative Cashflow von -2.899 € ausgeglichen, sodass ein positiver Cashflow von 9.926 € entsteht.

Eigenkapitalrendite

Mit einem eingesetzten Eigenkapital von 10.000 € ergibt sich im ersten Jahr eine beeindruckende Eigenkapitalrendite von 99 %.

Fazit: Lohnt sich eine KfW 40 QNG Immobilie?

Die Beispielrechnung zeigt: Eine Immobilie mit KfW 40 QNG Standard ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch finanziell attraktiv. Durch die Kombination von Mieteinnahmen, steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und Steuerersparnissen lässt sich selbst bei einem anfänglich negativen Cashflow eine hohe Rendite erzielen.

Interesse an einer KfW 40 QNG Immobilie?

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Sichern Sie sich Ihre nachhaltige Immobilie mit attraktiven steuerlichen Vorteilen!

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JUL.VIN GMBH